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土地活用システム「ACTEM」 施工実績 税務相談室
  • 借入をして賃貸経営をすると
  • 住宅取得資金贈与の特例について
  • 不動産収入がある場合の所得税

賃貸経営をすると

賃貸マンション経営は、大幅な節税効果を見込めます。

    • 敷地面積 800m2
    • 固定資産課税標準額 10万円/m2
    • 路線価額 15万円/m2
    • 相続人子供 2人

    の場合の税金は?

  • このままでは…
    1. 01. 固定資産税は?

      10万円×800m2×1.4%=112万円
      毎年これだけの固定資産税がかかります。

    2. 02. 相続税は?

      15万円×800m2=12,000万円
      12,000万円−基礎控除(5,000万円+1,000万円×2人)=5,000万円
      相続税は650万円となります。
      ※H27年1月1日以降発生の
      相続についての基礎控除は
      3000万円+600万円×法定相続人の数になります。

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自己資金又は借入金1億円で共同住宅4室以上を建築した場合を考えてみましょう。

  • 固定資産税

    共同住宅を建築した場合、土地の固定資産税は1/6に軽減されます。
    また共同住宅の場合は200m2に戸数を乗じた面積まで軽減できます。
    又、建物の固定資産税は新築後3年間又は5年間1/2となります。

    土地の固定資産税
    18.7万円
    建物の固定資産税(建物の固定資産課税標準額=6,500万円とする)
    45.5万円
    ※措置期間は新築後3年間(地上階数3以上の中高層耐火建築物については5年間)

    ただし、3年又は5年を超えると91万円となります。
    よって、土地建物の固定資産税・都市計画税は64.2万円となります。
    ※賃貸収入を納税資金とすることができます。
  • では相続税はどうなるでしょうか?

    借地権割合を60%、借家権割合を30%とすると

    土地の相続評価は、貸家建付地となりますので、
    15万円×800m2×(1−借地権割合60%×借家権割合30%)=9,840万円
    となり、評価が下がります。
    建物の相続評価は
    固定資産税評価額 6,500万円×(1−借家権割合 30%)=4,550万円
    ※建築費1億円 固定資産税評価額を6,500万円とする
    よって相続税は
    9,840万円+4,550万円−基礎控除(5,000万円+1,000万円×2人)−借入金
    又自己資金10,000万円=△2,610万円
    となり、相続税はかかりません。

このように、共同住宅を建築した場合、大きな節税につながるようです。 しかし、賃貸市場等の条件が非常に大事となりますので、十分な調査が必要です。
また、店舗用や倉庫用建物等には固定資産税に関わる軽減措置はございませんので、こちらにも注意する必要があります。
※H27年1月1日以降の相続については、基礎控除=3,000万円+600万円×法定相続人の数

住宅取得資金贈与の特例について

非課税贈与額

  • 非課税贈与額
    • 平成25年贈与 1,200万円
    • 平成26年贈与 1,000万円
  • 一般住宅の場合
    • 平成25年贈与 700万円
    • 平成26年贈与 500万円

までは非課税となります。また暦年贈与非課税枠110万円をプラスすることができます。例えば、一般住宅を建築するために平成25年内に贈与を受ける場合、
700万円+110万円=810万円までが非課税となります。相続時精算課税も併用することもできます。その場合、平成25年中の贈与であれば、一般住宅を建築するために受けた贈与の
場合、700万円+2,500万円=3,200万円まで非課税となります。

住宅取得資金贈与の特例について

要件
  1. 父母及び祖父母等の直系尊属よりの贈与で、対象は贈与を受ける年の1月1日で20才以上の子供・孫等に限ります。
  2. 所得制限あり
  3. 贈与年の翌年3月15日までに居住(原則)
対象住宅
  1. 自己の居住用家屋及びその敷地の購入費用(新築に先行して取得する敷地を含む)
  2. 所有家屋の増改築(金額・面積等 要件あり)
申告について

添付書類として、(1)受贈者の戸籍謄本または抄本及び戸籍の附票の写し、(2)贈与をした者の住民票の写し、(3)登記事項証明書や新築や取得の契約書を添付し、贈与を受けた翌年3月15日までに所轄税務署に申告する。

相続時精算課税を選択すれば、20才以上の子に対し、65才以上の親より2,500万円まで非課税で贈与できます。なお2,500万円を超えた贈与財産については一律20%の贈与税が課税されます。しかし平成26年12月31日までの住宅取得のための贈与については、65才未満の親からの贈与も対象となります。なお平成27年1月1日以降は贈与者の年齢を60才以上に引き下げられ、また受贈者に20才以上の孫も加わり、対象範囲が拡大されます(平成25年度税制改正大綱による)。

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不動産収入がある場合の所得税

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給与収入があり、賃貸マンションより収入を得ている場合の所得税はどれくらいですか?

不動産所得は、他の所得と合わせて課税される総合課税です。給与所得と不動産所得がある場合の所得税を計算してみましょう。

  • 給与収入 500万円
  • 不動産収入 1,000万円
  • 扶養家族 妻・子供1人
  • 必要経費(修繕費・固定資産税・借入金利息等) 650万円

の場合で所得税を計算してみます。

  • 不動産所得=不動産収入 1,000万円−必要経費 650万円=350万円
  • 給与所得 =346万円
  • 合計所得 =350万円+346万円=696万円
  • 社会保険料、扶養控除等の合計額を184万円とします。
  • 課税所得金額=合計所得−控除の合計=696万円−184万円=512万円
  • 所得税=59.7万円となります。
  • ※給与収入のみの場合の所得税
  • 給与所得=346万円
  • 社会保険料、扶養控除等の合計額を184万円とします。
  • 課税所得金額=346万円−184万円=162万円
  • 所得税=162万円×5%=8.1万円        住民税=162万円×10%=16.2万円         合計24.3万円(※2)となります。

よって上記の場合、51.6万円( 櫚◆砲僚蠧誓任増えたことになります。